校外租賃Q&A

問題一、坊間販售的契約書有何不同？（教育系李同學）

Ａ：一般而言，契約書應盡可能選擇條文較少的版本，因為條文少，相對房客與房東之間協調性比較大；而且，依法律程序，若雙方沒有約定的部份，則依照「民法」中相關規定來執行，況且「民法」的條文精神，通常被認為對房客較為有利。於稅捐部份，坊間契約書版本中均有：「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若出租前之稅額增加時，其增加部份，應由房客負責補貼」，這一條規定對房客極不合理，如使用坊間契約書與房東訂約時，則應爭取予以刪除，以維護自身權益。違約金部份，法律上並沒有明訂，因此應盡量與房屋押金一致。不應該超出押金數額。

問題二、何謂押金？一定都要給嗎？給多少才是合理？

Ａ：「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時，為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生。房東可以要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後，若房客沒有違反契約規定，則房東應該無息還押金。若房客於租賃期間，沒有繳納房租時，房東可以押金抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理？依照土地法九九條的規定，以不超過兩個月的租金為限。

問題三、訂定契約看起來好麻煩，能不能就不要訂？同時簽訂契約到底有什麼好處呢？（地理系吳同學）

Ａ：其實契約行為只要雙方依造口頭約定就已經成立了，因此不一定要簽書面契約才生效，如果遇到好房東，訂或不訂契約其實沒什麼差別，但是請注意萬一遇到壞房東產生糾紛，雙方公說公有理，婆說婆有理，為避免權利義務等是非顛倒難斷，租屋時還是簽訂書面契約較有保障！至於簽契約有什麼好處呢？白紙黑字、寫清楚權利義務等關係，除非是您違反先前約定，否則房東是不得任意調漲房租或回收房屋的；況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、押金金額、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目，對雙方而言都是有利的。

問題四、房東訂完契約後，竟然要我和他一起到法院「公證」契約書，這是怎麼回事？從小到大僅聽過上法院公證結婚，卻沒聽過「公證」租屋契約書，究竟是不是該和房東一起去？

Ａ：「法院公證」簡單的意思就是以法院當第三人作證契約之行為。到法院公證的好處在於，當訂定契約之一方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而無須在向法院提起訴訟，訴訟需經勝訴之後才能請求法院強制執行。一般而言，法院公證對於房客比較不利，因為契約書一經雙方簽訂後，就算沒有法院公證也具有法律效力，差別僅在於：一旦發生租屋糾紛時，房東不須要經過訴訟的程序，就可以直接請法院強制執行，此時如果房客主張自身權益時，必須先繳納訴訟費及負責舉證事實，待一旦勝訴後，才能取回被強制執行前之權益。所以，如果房東要求一定要公正時，房客一方務必堅持應於契約內加註「雙方如果違反契約，皆應逕受強制執行」之條文。來保障自己權益。

問題五、房東財物出問題，以致於房子被拍賣了，但，我的契約還未到期，怎麼辦？（美術系許同學）

Ａ：安啦！您的租屋權益絲毫不受影響，因為依照法律上的規定，當租約未到期時，房客是可以與新屋主延續租賃關係的，直至原租約屆滿。

問題六、簽契約時要求房東驗明正身再簽約會不會不合理呀？

Ａ：千萬不要因為不好意思，而不敢提出要求，簽約時一定要確認訂約的對象身份，除雙方都應出示身份證外，房客尤應要求出示房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，來確定房東的真實身份與房子的所有權狀況。

問題七、雙方的修繕責任要如何明訂在契約中？

Ａ：千萬不要因為不好意思而不敢提出要求，簽約時一定要確實明訂如果房子結構性部份損壞，修繕部份由房東負責，最好針對所謂結構性加以定義或明列家具設備的修繕項目及責任區分，必要時亦可針對設備項目照相當成附件。

另依民法規定，屋子設備若有損壞時，房客必須盡到通知屋主的責任，否則如造成更大損失時，房客可得負責賠償責任。若房客已經告知房東，而房東一直遲未修繕，則房客可以終止契約或自行請人修繕，再於兩年內向房東索取修繕費或扣抵房租。

另外，民法第424條之規定係有利於房客，若房屋有危急健康等安全因素時，可以隨時解約，即使房客早就知道房屋有瑕疵。

問題八、如果房東是二房東時，應注意什麼？

Ａ：如果您的房東是二房東，請務必看其與大房東所簽之契約，是否有「限制轉租」的規定，若有，則不能承租；如沒有限制則應確認為全部轉租或部份轉租，因民法443條規定：全部轉租，視為無效，是故僅可部份轉租，同時簽約後，只需向二房東負責。一旦房客有違反契約規定時，就全權由二房東向大房東負責了。一般來說，契約書中如果沒有提到轉租規定時，通常視為是可以轉租的。

問題九、如何尋找安全有保障的租屋處所？

       Ａ：本校為服務在外賃居同學的居住安全，對學校附近的租賃處所，學校均有實施安全審核(依教育部規定6+1項），符合      規定的刊載於學校生活輔導組網站，同學可在學校首頁—行政單位—學生事務處—生活輔導組—賃居服務—租屋查詢—有200餘間房屋均經學校審查，符合安全規範房屋，同學可依自己需求，選擇租屋。